中古住宅のご購入をご検討の方へ 建物状況調査で損をしない方法

中古住宅をご購入をご検討の方は、大なり小なり不安はあると思います。

ただ中古住宅はメリットもあります。

  • 立地が良い
  • 新築より価格が安い

 

あとは建物への不安さえ取り除ければ、安心してお住まいいただけると思います。

そこで知っていただきたい検査方法が2つ。

 

「建物状況調査で損をしない方法」をお伝えする前に、まずは

建物状況調査(インスペクション)既存住宅売買瑕疵保険について
お話しさせていただきます。

 

建物状況調査(インスペクション)ってなに?

ホームインスペクター(住宅診断士)が、専門家かつ第三者的な立場から、
住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、
アドバイスを行なう専門業務になります。

 

「この中古住宅は大丈夫かな?」と不安を抱いても
専門家から見てもらって意見をもらわないと
大丈夫かどうかはわかりませんよね?

 

ホームインスペクターの意見をもとにどの箇所をリフォームするべきか?
も見えてくると思います。

費用は多少違いますが、新潟市で多く聞くのは5万円前後です。

 

既存住宅売買瑕疵保険とは?

構造耐力上主要な部分雨水の浸入を防止する部分が保険対象になります。
保険期間は5年間または1年間です。


万が一、引渡しを受けた建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合は、
その補修費用をまかなうことができます。

費用は建物状況調査(インスペクション)と同じく5万円前後のところが多いようです。

 

結局、建物状況調査で損をしない方法ってなんなの?

建物状況調査(インスペクション)既存住宅売買瑕疵保険の検査内容は同一になります。

建物状況調査(インスペクション)をしたけど
やっぱり既存住宅売買瑕疵保険に入った方がいいかな〜

この場合、また既存住宅売買瑕疵保険の
調査費用がかかってしまいます。

こういうケースになった場合、
建物状況調査(インスペクション)で約5万円
既存住宅売買瑕疵保険に入るための調査で約5万円
とかかってしまいます。

 

なので、今の時点では既存住宅売買瑕疵保険を入るか入らないかわからないけど
同じ検査内容であれば、既存住宅売買瑕疵保険に入るための調査にした方が
良さそうですね。

 

ちなみに保険料は期間と床面積によって変わります。
ざっくりでいうと5,6万円程度です。
JIO既存住宅売買瑕疵保険

不動産の固定資産税評価額ってなんですか?

前回は公示地価について書きました。

不動産の公示地価ってなんですか?

今回は固定資産税評価についてです。

固定資産税評価額は文字通り固定資産税を決める際の基準になります。

計算方法は「固定資産税評価額×1.4%」で計算されてます。

「固定資産税評価額って価格変更ないんですか?」
と聞かれることもあります。

固定資産税評価額は、3年に1度見直され
最終的に市町村が決定します。

固定資産税評価額ってどうやって調べるの?

  • 固定資産税評価明細書を確認する
  • 固定資産税評価証明書を取得する
  • 固定資産課税台帳を閲覧・綜覧する

この3つの方法になります。
お知りになりたい方は、固定資産税評価明細書を確認しましょう。

固定資産税評価額から売買価格もわかる?

固定資産税評価額から目安の売買価格を計算することも可能です。
例としてこんな感じです。
2,000万円÷70%=約2,857万円

ただあくまでも目安です。
お住まいに地域によって違いますので参考程度に考えましょう。

次回は固定資産税評価額をさらに掘り下げていきたいと思います。

お母さんがちょっと認知症になって・・・家を売るにはどうすればいいの?

先日、こんなご相談を受けました。

これに近い相談はよく受けます。

これに関してはちゃんと順序を踏んで進めていくべき問題です。
いくら親子関係でも勝手に親の不動産を勝手に売ることはできません。

ここではっきりさせておく点は

・体か弱くなって施設に入っている
・認知症になって施設に入っている

これは大きく違います。
判断能力があるかどうか?がポイントです。

今回の相談は認知症ですから判断能力はないとみなします。

ではどんな手続きをすれば良いのでしょうか?

「成年後見人」を選出する

成年後見制度って聞いたことありますか?

例えば認知症で判断能力が衰えてしまった方がいる場合、
周囲の方が制度を用いて後見人となり、
その方の財産を不当な契約などから守ることができる制度です。

過去に悪徳リフォームなどの訪問販売で、認知症のお年寄りの方が
金銭的に大きな被害を受けました。

それらを守るための制度にもなっています。

「法定後見制度」と「任意後見制度」ってなに?

法定後見制度は、
申立により家庭裁判所によって選任された後見人等が本人に代わって財産や権利を守り、本人を法的に支援する制度になります。

すでに判断能力が不十分な方が利用する制度となります。

任意後見制度は、
今現在ご本人が元気で判断能力があるうちに、
将来、自らの判断能力が低下した場合に備え、
任意後見人を選び、公正証書で任意後見契約を結んでおく制度
になります。

将来、判断能力が不十分となった時のために備えるための制度になります。

法定後見制度についての具体的な手続き

1.家庭裁判所に成年後見人制度開始の申し立て

2.家庭裁判所から任命された医師が本人の判断能力を確認し診断書を作成

3.後見人の選定

このような流れになります。

必要書類6点

  • 本人の戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 本人の住民票又は戸籍附表
  • 後見人候補者の住民票又は戸籍附表
  • 本人の診断書(家庭裁判所が定める様式のもの)
  • 本人の「登記されていないことの証明書」
    (成年被後見人,被保佐人等に該当しないことの証明)
  • 本人の財産に関する資料等
    (不動産登記事項証明書・預貯金及び有価証券の残高がわかる書類)

ここからやっと本題の不動産売却

ここまでの手続きが終わったらやっと不動産売却の手続きになります。

  1. 不動産会社と媒介契約を結んで、買主を探します。
  2. 買主が現れたら成年後見人が買主と売買契約を結ぶ
  3. 家庭裁判所の許可(売却した資金の使い道などを明確に記載)
  4. 家庭裁判所の許可後、売買代金の清算と所有権の変更登記

成年後見人制度についての資料です

新潟家庭裁判所からいただいた資料です。
画像をクリックしていただくとPDFの資料が開きます。

上記でお話ししたことを詳しく解説してくれています。

詳しくはお気軽にお問い合わせください!



不動産を売買した時の税金はどうなるの?

不動産の売買のお手伝いをさせていただくと
この質問をよくいただきます。

不動産を売買してお金が入金された時に
税金はかかるのでしょうか?

不動産売買には3種類の税金があります。

  1. 印紙税
  2. 譲渡所得税
  3. 住民税

まずは印紙税。


売買の契約金額に応じて収入印紙の金額が変わります。

次に譲渡所得税と住民税です。

ここがみなさんが心配されている部分ですね。

結論から申し上げると
譲渡所得税と住民税は、利益が出なければ払う必要がない!
ということになります。

「利益って?」という質問がきそうなので
補足しますと、
売却価格が購入価格より安い売却して損をしてしまった
そんな場合には払う必要がないということになります!

ご理解いただけましたでしょうか?

地価が上がって、利益が出た場合には
当然、譲渡所得税と住民税がかかってきます。

譲渡所得ってどうやって求めるんですか?

【譲渡所得=譲渡価額ー取得費ー譲渡費用】
これで求めます。

譲渡価額:不動産の売却価額に、固定資産税と都市計画税の精算金(※)を足したもの
取得費:不動産の購入価格及び購入にかかった費用(仲介手数料など)。不明な場合は譲渡価額の5%とする。なお、建物は所有年数に応じて減価償却する
譲渡費用:仲介手数料や印紙代など、不動産売却にかかった費用


課税譲渡所得ってどうやって求めるんですか?

【課税譲渡所得=譲渡所得ー特別控除(3,000万円)】
これで求めます。

くどいようですが
譲渡所得税と住民税は課税譲渡所得がプラスであるときのみ課税されますので、
マイナスの場合は払う必要がないということになります。



特別控除(3,000万円)って何ですか?

居住用財産を譲渡した場合、最高3,000万円の特別控除の特例のことをいいます。

適用要件と適用除外がありますので、一度目を通してみてください。

→ マイホームを売ったときの特例(国税庁)

一度、上記を参考に計算してみましょう!
→ 譲渡所得税の計算シュミレーター

すまい給付金ってなに?

住宅ローン減税もそうですが、
これも知っていなきゃ損する、お得お話です。

すまい給付金というのは、
住宅を購入される方の負担を緩和するために作られた制度のことです。

消費税引上げで住宅を買い渋るのを緩和するのが目的ですね。


すまい給付金の期限はいつまで?

期間は平成26年4月から平成33年12月までになります。
平成33年12月までに入居が完了というのがポイントです。

ここは住宅ローン減税と同じですね。

                       参照:すまい給付金

すまい給付金は誰でも受けられるの?

誰でもではありません。対象者は・・・

1.住宅の所有者:不動産登記上の持分保有者

2.住宅の居住者:住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者

3.収入が一定以下の者[8%時]収入額の目安が510万円※2以下[10%時]収入額の目安が775万円※2以下

4.(住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50才以上の者※1
※1 10%時には、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要件が追加されます。
※2 夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。

参照:すまい給付金サイト

対象物件の要件もあります。

1.引上げ後の消費税率が適用されること

2.床面積が50m2以上であること

3.第三者機関の検査を受けた住宅であること 
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。

そして最後に給付要件

1.住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか利用していないか

2.取得する住宅が新築住宅であるか中古再販住宅であるか

によりそれぞれ異なる要件となっています。
いずれの場合でも、給付要件は、

住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件
すまい給付金独自の要件が設定されています。

                        参照:すまい給付金サイト

国が住宅購入を促すためのものですので
住宅を購入する際はぜひ活用しましょう。

給付額は年収により給付額も変わります。

425万円以下6.89万円以下30万円
425万円475万円以下6.89万円8.39万円以下20万円
475万円510万円以下8.39万円9.38万円以下10万円

すまい給付金対象外も・・・

残念なことに年収が510万円超の方は対象外になります。

まずはシュミレーションしてみましょう!

レッツ!シュミレーション!
すまい給付金しっかりシミュレーション

住宅ローン減税ってなに?

一言でいうと、家を買うために住宅ローンを借りた方へ
金利負担の軽減を図るために制度になります。

その一部が減税される制度のことですね。

その減税は10年間にわたって所得税や住民税から控除されます。
下記の表を参考にしてください。

                         参照:すまい給付金

わかりやすくポイントを3つにまとめますと

  • 年間最大40万円で10年間で400万円まで控除
  • 計算方法は年末の住宅ローン残高の1%を所得税から控除
  • 所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除

消費税が8%→10%になるので、住宅ローン減税期間が3年伸びることになりました。

                                      参照:国土交通省

住宅ローン減税対象の期間が決まっている!

ただ住宅ローン減税対象の期間が定められています!


「2019年10月1日から2020年12月末までに入居する住宅に限り」
となっておりますので「お家をいつか買いたい!」と思っている方は、
2020年12月末までに入居する計画を立てましょう!


住宅ローン減税制度利用の要件

住宅ローン減税はお家を買えば誰でも利用できるというものではありません。

下記のポイントを押さえておきましょう。

自ら居住すること

まず住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。

また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、
減税を受けようとする者が自ら居住する必要があるとされています。
*居住の実態は住民票により確認

床面積が50m2以上であること

床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じです。

耐震性能を有していること(中古住宅の場合)

中古の場合、築年数が重要になってきます。

  • 耐火建築物以外の場合:20年以内に建築された住宅であること(木造など)
  • 耐火建築物の場合:25年以内に建築された住宅であること(鉄筋コンクリート造など)

そのほかの条件として・・・

  • 国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
  • 既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入
                          参照:すまい給付金

その他の主な要件は・・・

  • 借入金の償還期間が10年以上であること
  • 年収が3000万円以下であること(3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない)
  • 増改築等の場合、工事費が100万円以上であること

新築の場合は問題ないかと思いますが、中古の場合、
「住宅ローン減税の要件を満たしているのかどうか?」
確認したいところですね。