住宅購入による資金設計

住宅を購入する際、自己資金は
いくらご用意しておくべきでしょうか?

 

物件価格に対しいて30%と言われています

え!そんなに用意するんですか?

頭金は物件価格に対して20%
諸経費は物件価格に対して10%

自己資金でご用意できるのが理想です。

しかし、今は頭金なしで
お家をご購入される方が半分以上います。

それを聞いて安心しました^^;

 

住宅ローンのあれこれ

住宅ローンの金利の種類は

  • 固定金利型(経済状況に影響されない)
  • 変動金利型(金利が低い時にオススメ)
  • 固定期間選択型

この3つです。
こちらを参考にしてください。
住宅ローン金利の種類は3パターン

 

住宅ローンの返済方法は

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

この2つです。

こちらを参考にしてください。
住宅ローンの返済方法は2つ

 

 

住宅ローンの種類は

  • 金融機関等による民間融資
  • フラット35

 

 

この辺りが住宅をご購入の際、出てくるキーワードです。
しっかり押さえておきましょう!

 

住宅ローンの見直し

見直し方法は2つあります。

  • 繰上げ返済
  • 借換え

繰上げ返済は毎月決められた返済額とは別に返済を行いますので元金が減ります。
それによって、利息が減りますので節約効果があります。

 

借換えは利息負担を減らすためです。

「今の金利と比べて1%違う」
「残債が1,000万円以上ある」
「返済期間が10年以上残っている」

上記の場合は効果があります。

 

 

住宅購入負担を少なくするための知識を
一緒に身につけていきましょう!

 

住宅ローンの返済方法は2つ

元利均等返済と元金均等返済の2つになります。

 

元利均等返済とは

元金と利息を足した額が一定の返済額になります。

【メリット】

  • 返済額が変わらないので返済計画が立てやすい
  • 元金均等返済に比べて初期負担が大きくならない

【デメリット】

  • 同じ返済期間であれば、元金均等返済より総額が多くなる

 

元金均等返済とは

毎月一定の元金に利息額を上乗せして返済する方法です。

【メリット】

  • 返済期間が同じ場合、元利均等返済に比べて総返済額が少なくなる
  • 返済が進めば進むほど将来の負担が少なくなる

【デメリット】

  • 当初の負担が重くなる
  • 全ての金融機関で取り扱われているわけではない

 

結局どの返済方法を選べばいいの?

今は元利均等返済が一般的です。

総返済金額もそこまで変わりません。

ZAI ONLINE

 

これを見てお分かりの通り、

今の低金利時代だとこれしか変わらないんですね。

 

また、そもそも元金均等返済自体取り扱っていない金融機関もあります。

そういうことを加味すると元利均等返済をお勧めいたします。

住宅ローン金利の種類は3パターン

住宅ローンを組む際、3パターンの金利の中から選ぶ必要があります。

どのパターンもメリットデメリットがあります。
しっかり押さえておきましょう!

 

過去30年の金利はどうだったの?

ちなみバブル期の変動金利は8.5%を記録したそうです。

ただ、過去30年の平均でいえば4%程度のようです。

 

今の住宅ローンの変動金利は1%を切りますから
その当時と比べてかなり低金利ですよね。

 

固定金利型の特徴

固定金利型は文字通り、完済まで金利が決定しています。

【メリット】

  • 経済状況により急な金利上昇の時でも安心
  • 家計管理がしやすい

 

【デメリット】

  • 市場の金利が低下しても当然金利は変わらない

 

固定期間選択型の特徴

  • 期間中の金利、返済額は変わらない
  • 固定金利期間終了後は、その時点で金利に見直される
  • 見直された金利が従来アップしていれば返済額もアップする
  • 変動金利型と異なり返済幅には上限が決められていないため、大幅負担増となるおそれもある
  • 金融機関によっては固定金利期間終了後は、変動金利型や固定金利期間選択型を選択ができる

【メリット】

  • 固定期間中の返済額が確定するので安心
  • 固定期間中の家計管理がしやすい

 

【デメリット】

  • 固定期間終了後、計画が立てにくくなる
  • 変動金利型のように金利の上限設定されてないため金利上昇の影響をもろに受けてしまう

 

変動金利型の特徴

  • 金利は半年に1回見直される
  • 返済額は5年に1回見直されるが、変動幅は従前の返済額の1.25倍まで
  • 金利が上昇すると融資残高が減らない事態も起こりうる
  • 未払利息が発生する場合もある

【メリット】

  • 借入後に市場金利が低下すると、返済額が減少する
  • 固定期間中の家計管理がしやすい

 

【デメリット】

  • 固定期間終了後、計画が立てにくくなる
  • 変動金利型のように金利の上限設定されてないため金利上昇の影響をもろに受けてしまう

 

結局どの金利を選べばいいの?

固定金利型、固定期間選択型、変動金利型、
それぞれのメリット、デメリットをあげましたが、
どれを選びましょう!ということは言い切れません。

なぜなら、経済状況によって、メリットだったものがデメリットになり
その逆にもなるからです。

 

わかってることは今の金利だけです。
今の金利からいえば間違いなく変動金利型がおすすめということになります。

10年後の住宅ローン金利を予想とその根拠(考え方)について解説

こういう記事を見ると、

超高齢化社会、人口減少などの観点から
金利はそこまで上がらない?上げられないのではないか?

感じました。

 

注意!親からの贈与と借り入れの違い

住宅購入の際、親からの援助(贈与)はあったりなかったり。

贈与と借り入れは違いますので注意しましょう!

 

非課税贈与金額を押さえておきましょう

住宅購入の場合、非課税贈与金額は
700万円までになります。

それと年間生前贈与110万円までの非課税分を足して
810万円までが非課税となります。

ここを押さえておきましょう!

 

親からの借り入れの場合の注意点

親から住宅購入のために借り入れをする場合は、
必ず借用書を作成しましょう!

 

借り入れ金額も返済能力があるであろう金額にすることも重要です。
そして、返済していることが証明できるものが必要です。
返済記録は銀行振込が一番いいでしょうね。

これらをしっかりしないと税務署から贈与に当たるということで
贈与税の請求がきます。

 

 

次回は、金利の種類と返済方法について書きたいと思います。

借りられる金額と返せる金額の違いとは?

借りられる金額?返せる金額?

お家を購入する際、
ここら辺の資金計画が重要になってきます。

 

借りられる金額=返せる金額ではない

ここを簡単に解説しますと、
借りやれる金額は税込み年収で計算します。

税込み年収はご存知の通り、社会保険料から所得税など
天引きされる金額を全て含めての金額になります。

税込み年収=手取り年収ではないということですよね。

 

借りやれる金額は税込み年収で算出しますので
返せる金額とはならないわけです。

 

返せる金額とは?

返せる金額とは、わかりやすくいうと手取り年収になります。
税込み年収の80%が手取り年収と思っていただければと思います。

税込み年収400万円であればそこに80%を掛けると
手取り年収320万円になります。

 

適正な物件の予算の考え方

借り入れできる金額+住宅購入のための貯蓄+親などからの資金援助

これらを足していただきます。

 

そこから約10%として諸費用を差し引きます。

借り入れできる金額が3,000万円

住宅購入のための貯蓄100万円

親などからの資金援助100万円

3,200万円から320万円を差し引くと2,880万円になります。

 

適正な物件価格は2,880万円ということになります。

 

無理のない返済金額を計算するには? 

 今のお家賃(駐車場代含)+今の住宅購入積立金=A


次は住宅取得後の維持費を出してみます。
固定資産税、都市計画税光熱費+光熱費=B
*マンションは管理費、修繕積立金も加味します

 

AーB=毎月無理のない返済金額

 

 

住宅にかかる諸費用の内訳については
物件価格以外になんの費用がかかりますか?

これを参考にしてください。

物件価格以外になんの費用がかかりますか?

新聞広告、折込チラシやネットなどでお家の価格が出ていますよね?

例えば、【〇〇1 2,480万円】と出ていたりします。

 

では、2,480万円で買えるのか?
ということです。

うすうす気づかれていると思いますが、
これだけでは購入できません。

 

諸費用っていくらかかるの?

物件価格の1割程度が諸費用と言われています。

諸費用の内訳は・・・

・登記費用→司法書士、土地家屋調査士
・火災保険、地震保険→保険代理店
・保証会社へ住宅ローンの保証料→保証会社
・仲介手数料→不動産会社
・収入印紙→売買契約、金銭消費貸借契約

このような内訳です。

 

2,480万円の物件購入を検討される場合、
ざっくりでいうと2,750万円を見ておいたほうがいいですね。

 

取得後にも何かかかるの?

かかるものはあります。

・不動産取得税
・固定資産税
・家具家電

 

不動産取得税って何?
という質問がありそうなので解説しておきます。

以前、都市計画税?登録免許税?不動産取得税?で書きました。

(固定資産税評価額)×4%=不動産取得税

ということになります。

ただ、新潟市の場合、住宅の延床面積が50㎡〜240㎡以下であれば
1,200万円まで控除されます。