不動産の固定資産税評価額ってなんですか?

前回は公示地価について書きました。

不動産の公示地価ってなんですか?

今回は固定資産税評価についてです。

固定資産税評価額は文字通り固定資産税を決める際の基準になります。

計算方法は「固定資産税評価額×1.4%」で計算されてます。

「固定資産税評価額って価格変更ないんですか?」
と聞かれることもあります。

固定資産税評価額は、3年に1度見直され
最終的に市町村が決定します。

固定資産税評価額ってどうやって調べるの?

  • 固定資産税評価明細書を確認する
  • 固定資産税評価証明書を取得する
  • 固定資産課税台帳を閲覧・綜覧する

この3つの方法になります。
お知りになりたい方は、固定資産税評価明細書を確認しましょう。

固定資産税評価額から売買価格もわかる?

固定資産税評価額から目安の売買価格を計算することも可能です。
例としてこんな感じです。
2,000万円÷70%=約2,857万円

ただあくまでも目安です。
お住まいに地域によって違いますので参考程度に考えましょう。

次回は固定資産税評価額をさらに掘り下げていきたいと思います。

不動産の公示地価ってなんですか?

「一物五価」っていう言葉聞いたことありますか?

なんと不動産には1つに5つの価格が存在します!

???どういうことって感じですよね。
どういう価格があるかをお伝えしますと

  • 公示地価
  • 基準地価
  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額
  • 実勢価格

このように分けられています。

公示地価の詳細

公示価格とは、地価公示法にも続き算出される価格のことで、毎年1月1日に公示されます。

この公示価格は、固定資産税評価額相続税評価額の基準になる評価額です。
そして日本の土地の価値を正常に判定するための評価額になります。

国土交通省によって選定された不動産鑑定士が、
実際の取引価格や金融機関のローンの審査基準(担保評価)に則して計算します。
公示地価は一般に公開されているので、国土交通省のサイトで閲覧可能です。

次回からご説明する
固定資産税評価額相続税評価額
基準になる評価額、という点がポイントですね!

お母さんがちょっと認知症になって・・・家を売るにはどうすればいいの?

先日、こんなご相談を受けました。

これに近い相談はよく受けます。

これに関してはちゃんと順序を踏んで進めていくべき問題です。
いくら親子関係でも勝手に親の不動産を勝手に売ることはできません。

ここではっきりさせておく点は

・体か弱くなって施設に入っている
・認知症になって施設に入っている

これは大きく違います。
判断能力があるかどうか?がポイントです。

今回の相談は認知症ですから判断能力はないとみなします。

ではどんな手続きをすれば良いのでしょうか?

「成年後見人」を選出する

成年後見制度って聞いたことありますか?

例えば認知症で判断能力が衰えてしまった方がいる場合、
周囲の方が制度を用いて後見人となり、
その方の財産を不当な契約などから守ることができる制度です。

過去に悪徳リフォームなどの訪問販売で、認知症のお年寄りの方が
金銭的に大きな被害を受けました。

それらを守るための制度にもなっています。

「法定後見制度」と「任意後見制度」ってなに?

法定後見制度は、
申立により家庭裁判所によって選任された後見人等が本人に代わって財産や権利を守り、本人を法的に支援する制度になります。

すでに判断能力が不十分な方が利用する制度となります。

任意後見制度は、
今現在ご本人が元気で判断能力があるうちに、
将来、自らの判断能力が低下した場合に備え、
任意後見人を選び、公正証書で任意後見契約を結んでおく制度
になります。

将来、判断能力が不十分となった時のために備えるための制度になります。

法定後見制度についての具体的な手続き

1.家庭裁判所に成年後見人制度開始の申し立て

2.家庭裁判所から任命された医師が本人の判断能力を確認し診断書を作成

3.後見人の選定

このような流れになります。

必要書類6点

  • 本人の戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 本人の住民票又は戸籍附表
  • 後見人候補者の住民票又は戸籍附表
  • 本人の診断書(家庭裁判所が定める様式のもの)
  • 本人の「登記されていないことの証明書」
    (成年被後見人,被保佐人等に該当しないことの証明)
  • 本人の財産に関する資料等
    (不動産登記事項証明書・預貯金及び有価証券の残高がわかる書類)

ここからやっと本題の不動産売却

ここまでの手続きが終わったらやっと不動産売却の手続きになります。

  1. 不動産会社と媒介契約を結んで、買主を探します。
  2. 買主が現れたら成年後見人が買主と売買契約を結ぶ
  3. 家庭裁判所の許可(売却した資金の使い道などを明確に記載)
  4. 家庭裁判所の許可後、売買代金の清算と所有権の変更登記

成年後見人制度についての資料です

新潟家庭裁判所からいただいた資料です。
画像をクリックしていただくとPDFの資料が開きます。

上記でお話ししたことを詳しく解説してくれています。

詳しくはお気軽にお問い合わせください!



借地権ってなに?

物件を探しているとたまに借地権付き建物という言葉を目にします。

どういうものかというとイメージ通りかと思いますが、
地主から土地を借りて、地代を地主へ支払うというものなのです。

新潟市では借地権付き建物いうのはあまり馴染みがないと思いますが。
東京都内、特に23区では借地権付きの土地や建物が多いらしいです。


借地権付き建物のメリット

「せっかくお家を買ったのに土地代は地主へ支払うって賃貸みたい・・・」
と思われる方もいると思います。

ただ、借地権付き建物にもメリット、デメリットがあります。

【メリット】
購入価格が安い
固定資産税等がかからない

通常は土地と建物含めての価格になります。
しかし、借地権付き建物は土地代が入っていません。

その分、購入金額が安くなります。

固定資産税がかからない点も大きいですね。
新潟市の東区ですと戸建であれば年間120,000円〜
固定資産税がかかってしまいます。

それがかからないわけですね。

ただ、その分が地代に当てられるということになりますね。

借地権付き建物は一概に悪いわけでないですね。

結局、土地を所有したとしても日本国へ家賃(固定資産税)
をお支払い形になりますので。




不動産を売買した時の税金はどうなるの?

不動産の売買のお手伝いをさせていただくと
この質問をよくいただきます。

不動産を売買してお金が入金された時に
税金はかかるのでしょうか?

不動産売買には3種類の税金があります。

  1. 印紙税
  2. 譲渡所得税
  3. 住民税

まずは印紙税。


売買の契約金額に応じて収入印紙の金額が変わります。

次に譲渡所得税と住民税です。

ここがみなさんが心配されている部分ですね。

結論から申し上げると
譲渡所得税と住民税は、利益が出なければ払う必要がない!
ということになります。

「利益って?」という質問がきそうなので
補足しますと、
売却価格が購入価格より安い売却して損をしてしまった
そんな場合には払う必要がないということになります!

ご理解いただけましたでしょうか?

地価が上がって、利益が出た場合には
当然、譲渡所得税と住民税がかかってきます。

譲渡所得ってどうやって求めるんですか?

【譲渡所得=譲渡価額ー取得費ー譲渡費用】
これで求めます。

譲渡価額:不動産の売却価額に、固定資産税と都市計画税の精算金(※)を足したもの
取得費:不動産の購入価格及び購入にかかった費用(仲介手数料など)。不明な場合は譲渡価額の5%とする。なお、建物は所有年数に応じて減価償却する
譲渡費用:仲介手数料や印紙代など、不動産売却にかかった費用


課税譲渡所得ってどうやって求めるんですか?

【課税譲渡所得=譲渡所得ー特別控除(3,000万円)】
これで求めます。

くどいようですが
譲渡所得税と住民税は課税譲渡所得がプラスであるときのみ課税されますので、
マイナスの場合は払う必要がないということになります。



特別控除(3,000万円)って何ですか?

居住用財産を譲渡した場合、最高3,000万円の特別控除の特例のことをいいます。

適用要件と適用除外がありますので、一度目を通してみてください。

→ マイホームを売ったときの特例(国税庁)

一度、上記を参考に計算してみましょう!
→ 譲渡所得税の計算シュミレーター

相続税の評価額ってどうやって出すんですか?

相続すれば相続税がかかります。
その金額はどう計算されて請求されるのでしょうか?

まずは相続税評価額を出します。
「相続税評価額?」という感じですよね。


相続税評価額とは、相続税贈与税を計算するときの
基準となる課税価格のことです。


土地の評価方法は、「路線価方式」「倍率方式」があります。

そもそも路線価って何?となりますので解説します。
不動産の価格を表すもので
・路線価
・公示地価
・評価額
・基準地価

これらがあります。

路線価は7月1日に全国の国税局・税務署で公示されます。
先ほどお伝えした通り相続税贈与税の計算の基準になります。

話を戻しますが、「路線価方式」
市街地など路線価のある地域は「路線価方式」で、
路線価図にある1平方メートル単価(千円単位)に
敷地面積を掛けて計算します。


「倍率方式」は
路線価が付いていない場所は「倍率方式」で、
固定資産税に一定の倍率(各税務署ごとに設定)を掛けて計算します。

ちなみに新潟市東区の路線価はこちらになります。

新潟市東区 (路線価図・町丁名索引)

この価格に自分の土地の面積をかければ、
土地の評価額を算出できます。

路線価の単位は千円単位で表示されます。
たとえば46Eと書かれていれば、
1平方メートルあたり4.6万円ということになります。

全国の路線価を見たい場合は

全国地価マップをご覧になってください。

相続の手続きはどうすればいいのですか?

「あなたは相続人です!」
と言われてもどんな手続きをしていいのかわかりませんよね。

「相続は私には関係ない!」と今は思われているかもしれません。
しかし、いざそのタイミングが来た時、
そう言うわけにはいきませんから、この機会にぜひ向き合ってみましょう。

専門家に頼むべきですか?

「専門家に依頼しないで、自分で手続きできるものなのでしょうか?」

そういう質問もちょこちょこありますので調べてみました。

結論から言うと「できるそうです!」
時間と労力をかければ・・・

  1. 平日に不動産を管轄する法務局(登記所)に3,4度行く
    (1.相談、2.申請、3.完了後の回収、4.不備があれば補正のため)
  2. 遠方の役所の書類を収集するため、直接出向いて取得するか郵送で取り寄せる
  3. 古い戸籍謄本を解読する
  4. 遺産分割協議書、贈与契約書、財産分与契約書などの法的書類を作成する

・・・
なんだか難しそうですね。

難しいだけじゃなく、不動産は大きな金額、財産です。
安心して相続するため専門家にお任せすることを強くお勧めします。

相続に関する専門家をこの記事に書きました。
第三者に相続手続きを任せたいのですが・・・

専門家に相続の手続きをお願いした場合いくらになるんですか?

固定資産評価額3,000万円の土地を相続した場合、
登記にかかる費用を例として計算してみます。

 ① 不動産調査費・・・1,200円

 ② 戸籍等取得費用・・・12,000円

 ③ 戸籍等取得郵送費・・・3,000円

 ④ 登録免許税・・・120,000円

 ⑤ 司法書士報酬・・・108,000円

 合計で244,200円となります。

上記の司法書士報酬等は一例になります。
詳しい金額は司法書士事務所によって違います。

結論として不動産という高額の金額から考えると
専門家にお任せした方が安心ですね。

私の方で安心してお任せできる専門家をご紹介できます。

新潟市で不動産相続に悩まれいている方は
ぜひお気軽にお問い合わせください!

贈与はいくらまで無税ですか?

住宅をご購入予定のお客様からよくいただくご質問です。

まずは1年間にもらった贈与の合計額が
110万円(基礎控除額)以内であれば贈与税はかかりません。

そのほかに住宅取得費用として700万円まで
贈与税が非課税になります。
*認定長期優良住宅の場合には1200万円

贈与税の非課税条件

条件は
・子供か孫であること(直系)
贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること
贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること等

です。

注意点があります!

「非課税の範囲内だったから申告しなかった」
というケースです。

非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要です。
贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月1日から3月15日までになります。
万が一申告期限に1日でも遅れたら・・・
非課税に絶対にしてくれなくなるのです。

せっかく贈与税対策になるのに、
この最後の手続きをし忘れたら元も子もありません。

ちゃんと上記のことを頭の片隅に入れて節税の恩恵を受けていきましょう!

地目変更で固定資産税の金額は変わりますか?

「空き家(宅地)を相続したのですが、
地目変更すると税金が変わると聞きました。
宅地を雑種地に変えたりすれば税金は安くなりますか?」

先日50代のお客様からこんな質問を受けました。

結論から言うと地目変更しても固定資産税は安くも高くもなりません。

・・・そうなの?
と思われた方もいると思いますので解説します。

固定資産税の計算は各市町村で計算し請求します

地目は法務局で取得する不動産の登記簿謄本に記載されています。
あくまで登記簿に投棄した時の地目が載せてあるということになります。

固定資産税は各市区町村で計算します。
現況地目で判断しています。

現況地目?ってなんですか?

という質問もありそうなので解説しておきます。

登記簿謄本での地目が「畑」であっても
実際のところ宅地であれば宅地として計算し
固定資産税納税通知書を作成します。

4〜5月頃に不動産を所有している人の住所宛てに送付されてきます。

ということで
「地目変更で固定資産税の金額は変わりますか?」
ご質問の答えは各市区町村の現況地目によって変わる
ということになります。

登記簿謄本の地目変更をしたところで固定資産税は変わらない
というのが答えになります。

ちなみに地目変更の専門家は土地家屋調査士さんになります。
良心的な価格でやっていただける土地家屋調査士さんをご紹介いたします。

お気軽にご相談ください。

土地のみと土地と建物、どっちが固定資産税が高いですか?

こういうご質問もいただくことが少なくありません。

「なぜ空き家問題が増えているのか?」に繋がる話でもあります。

「土地のみと土地と建物、どっちが固定資産税が高いですか?」
ということなんですが、どっちの税金が高いと思われますか?

答えは土地(更地)になります。

固定資産税の特例から外れてしまいます

敷地内の建物解体すると固定資産税が増えてしまいます。

具体的にいうと固定資産税が3~4倍になってしまうのです。
そのほかに解体費用の負担もあります。

固定資産税の特例とはなんでしょうか?

200㎡以下の土地に家が建っている場合は、
固定資産税の負担が最大6分の1

になります。

200㎡以上の土地に家が建っている場合は、
固定資産税の負担が最大3分の1

になります。

「何年も誰も住んでいない空き家をなんで解体しないんだろう?」
という疑問の答えはここにあります。
また「解体更地渡し」という物件を見かけますが、ここに理由があります。

空き家のままにしておくデメリットとは?

お金のことだけを考えれば空き家のまま放置
ということになりますが
空き家のままにしておくのにも当然デメリットはあります。

・倒壊、火事になる状態、おそれ
・著しく衛生上有害となる状態、おそれ
・犯罪に使われる可能性がある状態、おそれ
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なう状態状態、おそれ
・周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、おそれ

などなど、周辺にお住いの方に迷惑をかけてしまいます。

空き家問題は人口減少の日本国では大きな問題になりつつあります。

行政も可能な範囲で動きます

・特定空家等に対する措置(第14条)
・空家等に対する財政上の措置(第15条第1項)
・空家等に対する税制上の措置(第15条第2項)

新潟市では木造住宅建替え耐震化工事補助制度
というものがあります。

あくまで耐震のための建て替えなので
空き家問題とは直結しませんが、
建替えをご検討の方は参考にしてみてくださいね。

空き家でお困りの方はお気軽にご相談ください!